Unntatt søknadsplikt

Du trenger ikke søke om byggetillatelse når garasjen/uthuset som skal oppføres er en frittliggende bygning på bebygd eiendom og samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) ikke overstiger 50 m².

Forutsetninger for unntaket for søknadsplikt:

• Tiltaket må være i samsvar med overordnet plan.
  Tiltak kan eksempelvis ikke plasseres i konflikt med byggegrense fastsatt i reguleringsplan eller i vegloven, og tiltak må ikke medføre at utnyttelsesgraden for tomten overskrides.
• Bygningen kan ikke inneholde rom for varig opphold
• Bygningen er i én etasje, og kan ikke være underbygget med kjeller
• Avstand fra nabogrense må være minimum 1 meter
• Avstand til en annen bygning på tomten må være minimum 1 meter
• Maksimal mønehøyde er 4 meter og gesimshøyde 3 meter fra ferdig terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen

Kommunen anbefaler at du benytter Direktoratet for Byggkvalitet sin veiviser for å undersøke om planlagt bygning er fritatt fra krav om byggesøknad.

Når en frittliggende bygning unntatt fra søknadsplikt er ferdigstilt, skal du sende informasjon/melding om tiltaket og plasseringen til kommunen. Bruk blankett 5188 for dette.

Dette kan du søke om selv

Frittliggende garasje/uthus med samlet bruksareal eller bebygd areal på inntil 70 m² kan forestås av tiltakshaver, jamfør pbl. § 20-4.

Forutsetninger for at tiltak skal kunne forestås av tiltakshaver:

• Bygningen kan ikke inneholde rom for varig opphold.
• Bygningen er i én etasje - den kan likevel være underbygget med kjeller
• Hovedregelen er at større garasjer skal plasseres 4 meter fra nabogrensen.
  Dersom det foreligger skriftlig nabosamtykke eller det gjelder oppføring av garasje eller annet mindre frittliggende byggverk med bruksareal eller bebygd areal under 50 m², kan kommunen godkjenne en nærmere plassering, jfr. pbl. § 29-4 tredje ledd bokstav a og b, og TEK 10 § 6-4.

Dette må du søke om med hjelp av foretak

• Garasjer/uthus over 70 m²
• Garasjer/uthus med mer enn én etasje - altså hvis loft er et måleverdig plan jamfør kapittel 3 i grad av utnytting
• Hvis bygningen skal inneholde rom for beboelse

Avstand til andre byggverk og krav om brannmotstand

Størrelse på bygning og garasjerom har betydning for krav til avstand og eventuelle krav til brannmotstand i konstruksjonen.

Garasjebygning mindre enn 50 m²:

• Ingen krav til avstand mot bolig i samme bruksenhet
• Minst 2 meter mellom bygninger i ulike bruksenheter – alternativt blir det krav til branncellebegrensende bygningsdel; EI30 (TEK § 11-8, 2. ledd)

Garasjebygningen er større enn 50 m²; men med selve garasjerommet er likevel mindre enn 50 m²:

• Ingen krav til avstand mot bolig i samme bruksenhet
• Minst 8 meter mellom bygninger i ulike bruksenheter – alternativt blir det krav til branncellebegrensende bygningsdel; EI30 (TEK § 11-8, 2. ledd).

Garasjerom med størrelse 50 m² - 400 m²:

• Minst 8 meters avstand mot annen bygning – gjeld både mot bygning i annen bruksenhet og bygning i samme bruksenhet. Alternativt blir det krav til økt brannmotstand; EI60 (TEK § 11-8, 2. ledd – preakseptert ytelse for garasjer gitt i veiledning).

Med en bruksenhet menes en eller flere bygninger som brukes til same formål. En enebolig med tilhørende garasje regnes som én bruksenhet.

Påbygg og tilbygg må ikke forveksles. Påbygg er en ny bygningsdel som plasseres på en eksisterende konstruksjon - en ekstra etasje eller ark er et typisk påbygg. Tilbygg er en utvidelse av en bygning som medfører en økning av dens bebygde areal. Tilbygg kan føres opp i én eller flere etasjer.

Alle påbygg må forestås av ansvarlige foretak.

Søknadsplikten for tilbygg avhenger av størrelsen på det;

Fritatt fra søknadsplikt

Du trenger ikke å søke om tilbygg på inntil 15 m², som ikke inneholder rom til varig opphold eller beboelse. Tilbygget må være understøttet. Eksempel på tilbygg som er unntatt søknadsplikt er balkong, veranda og lignende, åpent overbygget inngangsparti eller ved- og sykkelbod. Avstandskrav til nabogrense og veg må overholdes, og tiltaket må ikke komme i strid med plan- og bygningsloven eller arealplan.

Kommunen anbefaler at du benytter direktoratet for Byggkvalitet sin veiviser for å undersøke om planlagt tilbygg er fritatt fra krav om byggesøknad.

Når et tilbygg unntatt fra søknadsplikt er ferdigstilt, skal du sende informasjon/melding om tiltaket og plasseringen til kommunen. Blankett 5188 benyttes for dette.

Søke/bygge selv

Et enkelt tilbygg hvor samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er under 50 m² kan du søke om og forestå selv. Tilbygget kan ikke inneholde en egen selvstendig boenhet.

Tilbygget kan i tillegg ha kjeller. I arealberegningen holdes kjelleren utenfor. En slik kjeller må ha himling mindre enn 1,5 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.

Dette må du engasjere ansvarlig foretak for

Tilbygg hvor samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 50 m² må forestås av ansvarlig foretak.

Unntatt søknadsplikt

• støttemurer med inntil 1 meter høyde og plassering minst 1 meter fra nabogrensen
• støttemurer med inntil 1,5 meter høyde og plassering minimum 4 meter fra nabogrensen
• støttemurer med høyde inntil 0,5 meter inntil nabogrense eller veg. Dette fordi slike lave murer anses å ligge utenfor tiltaksbegreper etter plan- og bygningslovens § 20-1.

Det er en forutsetning at muren ikke hindrer sikten i frisiktsoner mot veger.

Søke/bygge selv

Enkle, mindre forstøtningsmurer/ konstruksjoner kan behandles som søknad om mindre tiltak som kan forestås av tiltakshaver. Tiltakshaver er da selv ansvarlig for utførelsen. Vanskelighetsgraden vurderes i hver enkelt sak - vanligvis kan murer på inntil 1 meters høyde forestås av tiltakshaver.

Dette må du engasjere ansvarlig foretak for

Du må engasjere ansvarlig foretak til å søke om og bygge murer som ikke omfattes av unntakene over.

Avstandskrav for søknadspliktige murer

Avstand til nabogrenser må være i samsvar med pbl § 29-4 og plassering innefor byggegrense mot veg må avklares særskilt. Utgangspunktet er at alle tiltak plasseres med en minste avstand på 4 meter fra nabogrense hvis ikke annet går fram av reguleringsplanen eller av unntaksbestemmelsene i byggesaksforskriften. Plan- og bygningsloven åpner for at kommunen godkjenner mindre avstand dersom:

• forstøtningsmuren anses som et mindre tiltak - vanligvis murer med høyde på inntil 2 meter. Lenden på muren og hvordan den påvirker naboeiendommen må også vurderes når kommunen skal bedømme om tiltaket anses som mindre.
• eller hvis naboen gir samtykke til plasseringen

Definisjoner

Et gjerde er en åpen og enkel/lett konstruksjon som du kan se gjennom, uavhengig av synsvinkel. Det kan for eksempel være plankegjerde, stakittgjerde, flettverksgjerde eller smijernsrekkverk.

En levegg er en tett skjerm som begrenser innsyn og støy, og gir ly for vind. Levegg kan være frittstående eller forbundet med bygning.

En støyskjerm er en tett skjerm som begrenser innsyn og støy, og gir ly for vind. Støyskjermer er ofte noe lengre enn en levegg, og med lyddempende materialer.

Dette trenger du ikke å søke om:

• oppføring av gjerde på inntil 1,5 meters høyde
• en levegg med høyde inntil 1,8 m og lengde inntil 5,0 meter plassert i nabogrense
• en levegg med høyde inntil 1,8 m og lengde 10,0 m plassert minst 1,0 meter fra nabogrense

Det er en forutsetning at tiltakene ivaretar hensynet til frisikt i avkjørsler.

Søknadsplikt

For gjerder og levegger som ikke faller inn under rammene i punktene over, må det søkes om byggetillatelse. Det samme gjelder for skjermvegger.

Når du tilfører, fjerner eller flytter på massene på en eiendom, endrer du terrenget.

Unntatt søknadsplikt

Forutsatt fyllingen/planeringen starter minst 1 meter fra nabogrensen er det gjort unntak for søknadsplikt for tiltaket der høydeforskjellen i forhold til opprinnelig terreng er inntil

• 3 m i spredtbygd strøk
• 1,5 m i tettbygd strøk
• 0,5 m på eiendom for rekke- og kjedehus og lignende i tett bebyggelse

Søknadspliktig planering

Planeringsarbeid som ikke faller inn under kriteriene over er i utgangspunktet søknadspliktige arbeid med krav om ansvarlige foretak. Ut fra en konkret vurdering av planlagt tiltak kan kommunen likevel vurdere om tiltakshaver selv kan søke om og gjennomføre arbeidet, jamfør plan- og bygningsloven § 20-4 bokstav e).

Definisjoner

Utegulv/platting: Opparbeidet del av utearealer som ligger direkte på bakken eller lavt over terreng. Utegulv kan være av for eksempel stein, tre eller betong.

Terrasse: Planert avsats for uteopphold med direkte atkomst fra terreng og som ikke er overbygd. Terrasse kan være av ulikt materiale.

Veranda : Et ytre oppholdsrom innebygget eller som tilbygg i en bygning - med en eller flere yttervegger fjernet , eller erstattet av glassvegger (glassveranda).

Balkong: Oppholdsplass på husfasade, utkraget fra vegg, opphengt eller understøttet, omgitt av rekkverk.

Altan: Uteoppholdsplass på tak. Oftest på et tilbygg som er lavere enn resten av bygning.

Dette trenger du ikke søke om

• Platting, terrasse eller utegulv med høyde under 0,5 m i områder med arealformål byggeområde. Høyden fra bakken vil kunne variere noe så lenge konstruksjonen ikke ligger mer enn 0,5 m over ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt byggverket. For slike tiltak gjelder ingen avstandsbestemmelser.
• Balkong, veranda, altan og takoverbygg på eksisterende terrasse, med areal på inntil 15 m2. Slike tiltak blir å regne for et tilbygg - det kan ikke inneholde rom for varig opphold og må ha avstand fra nabogrensen på minimum 4 meter.
  Når et tilbygg unntatt fra søknadsplikt er ferdigstilt, skal du sende informasjon/melding om tiltaket og plasseringen til kommunen. Blankett 5188 benyttes for dette.
• Frittliggende terrassekonstruksjon.

Det oppfordres til alltid å informere naboer ved oppstart, selv om tiltaket er unntatt søknadsplikt.

Kommunen anbefaler at du benytter direktoratet for Byggkvalitet sin veiviser for å undersøke om planlagt terrasse/platting er fritatt fra krav om byggesøknad.

Dette kan du søke om selv

Terrasse, utegulv og lignende som etableres høyere enn 0,5 m over ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt byggverket og som har et samlet areal på inntil 50 m² kan du søke om og gjennomføre selv. Avstandsreglene i forhold til nabogrense gjelder og tiltaket kan ikke plasseres utenfor byggegrense.

Dette må du søke med hjelp av fagfolk

Terrasse, utegulv og lignende som etableres høyere enn 0,5 m over ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt byggverket og som har et samlet areal på over 50 m² må omsøkes og gjennomføres av ansvarlig foretak.

Dersom du skal føre opp ny enebolig eller fritidsbolig, er det i utgangspunktet krav om at ansvarlige foretak må stå for søknaden, prosjekteringen og gjennomføringen. Din rolle i en byggesaken er å være tiltakshaver. Det betyr at du er bestilleren, mens profesjonelle lager søknaden og følger søknadsprosessen for deg. Prosjektering og utførelse overlates også til profesjonelle firma, som du må inngå avtaler med. De engasjerte firmaene erklærer ansvarsrett, hvilket innebærer at de tar på seg det offentligrettslige ansvaret for tiltaket.

Selvbygger

Byggesaksforskriften § 6-8 åpner for at kommunen kan godkjenne person for ansvarsrett som selvbygger av egen bolig eller fritidsbolig. Den som søker om ansvarsrett må sannsynliggjøre å inneha tilstrekkelige kvalifikasjoner og at arbeidet vil bli utført i henhold til plan- og bygningsloven og underliggende regelverk.

En driftsbygning er et byggverk som er et nødvendig ledd i landbruksdriften. Ytterligere redegjørlse for hva som faller inn under begrepet "driftsbygning" finner du i byggesaksforskriften § 3-2 og i veilederen garden som ressurs.

Søknad om byggetillatelse

Tiltakshaver kan selv søke om og stå for oppføring, endring eller riving av driftsbygning på inntil 1000 m² bruksareal (BRA). Tilsvarende kan tiltakshaver selv stå for oppføring av tilbygg til en driftsbygning forutsatt bygningens totale areal inkludert tilbygget ikke overstiger 1000 m2 bruksareal (BRA).

Oppføring, endring eller riving av driftsbygning med bruksareal større enn 1000 m² må omsøkes og gjennomføres av ansvarlige foretak.

Riving av bygning er i utgangspunktet et søknadspliktig tiltak som du må engasjere foretak til å stå for. Det er likevel slik at det du kan bygge uten å søke kan du også rive uten å søke. Og det du kan søke om og bygge selv, kan du også rive som tiltakshaver - uten at foretak må engasjeres.

I forbindelse med riving må du varsle eventuelle pantehavere eller kreditorer som har pengeheftelser i eiendommen.

Avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse, TEK kapittel 9

Det skal utarbeides avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse ved riving av

• bygning/bygningsdel som overskrider 100 m² BRA
• konstruksjon/anlegg som generere over 10 tonn rivningsavfall

Slike dokumenter skal ikke godkjennes av kommunen. Det er de ansvarlige i byggesaken - tiltakshaver selv eller engasjerte foretak med ansvarsrett, som må se til at forskriftskravene oppfylles. Forskriften stiller mellom annet særskilte krav til sorteringsgrad av rivingsavfallet samt håndtering av farlig avfall.

Husk at det må innhentes ferdigattest også for søknadspliktig rivingsarbeid. Sluttrapport som viser faktisk disponering av avfallet, fordelt på ulike avfallstyper og avfallsmengder, skal vedlegges søknad om ferdigattest for tiltaket.

En fasadeendring er når du endrer en eller flere av husets fasader eller takflate, for eksempel ved å

• sette inn nye vinduer eller endre vindustørrelse
• endre til nytt kledningsmateriale
• endre materiale eller utseende på tak
• montere solcellepanel

Er det søknadsplikt for endring av fasade?

Noen fasadeendringer er søknadspliktige - andre er unntatt fra søknadsplikt. Det er ikke søknadsplikt for fasadeendring som ikke fører til at bygningens karakter endres, samt ved tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse.

Om en endring er å anse som søknadspliktig eller ikke vil avhenge blant annet av bygningens karakter, alder, plassering og historikk. Også omgivelsene og hustype spiller stor rolle. Mindre fasadeendringer på bevaringsverdig bygning eller bygning med høy historisk verdi vil lettere falle inn under søknadsplikten.

Søke selv?

Du kan vanligvis søke selv om enkle endringer, som å sette inn nye vinduer, nytt eller annet materiale på vegger eller tak, eller ved at vinduer eller dører får nytt format.

Etablering av ny/ekstra boenhet i en eksisterende bygning er søknadspliktig, jamfør plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav g). Søknadspliktig oppdeling av boenhet oppstår bare hvis alle tre vilkårene i byggesaksforskriften § 2-2 er oppfylt, altså når både eksisterende og ny boenhet

• har alle hovedfunksjoner for bolig, slik som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett
• har egen inngang
• er fysisk atskilt fra andre bruks-/boenheter. En intern forbindelse som låst dør eller trapp eller lignende vil føre til at kravet om fysisk adskillelse ikke er oppfylt.

Et vesentlig formål med forutsetningene som fremgår av byggesaksforskriften er å tydeliggjøre at utleie av del av eksisterende bolig i seg selv ikke krever søknad. Plan- og bygningslovgivningen regulerer ikke utleie så lenge arealet som leies ut lovlig kan benyttes til boligareal.

Søknadsplikt kan utløses av andre forhold

Du må være obs på at det kan være andre forhold som likevel utløser søknadsplikt. Det kan være

• hvis en endrer rom som er tilleggsdel (bod, oppbevaringsrom etc.) til rom som regnes som hoveddel (stue, soverom, kjøkken, bad etc.)
• fasadeendring
• oppføring av tilbygg

Søke selv eller engasjere ansvarlig foretak?

Å foreta en bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel innenfor en bruksenhet kan du som tiltakshaver selv søke om og gjennomføre, jamfør byggesaksforskriften § 3-1 bokstav c). 

Dersom du ønsker å etablere en ny boenhet som faller inn under søknadsplikten, så må tiltaket omsøkes og gjennomføres av ansvarlig foretak. Dersom det dreier seg om en sekundærleilighet i en enebolig er det mulig at kommunen kan gi deg personlig ansvarsrett som selvbygger, jamfør byggesaksforskriften § 6-8, forutsatt du sannsynliggjør at du har tilstrekkelige kvalifikasjoner for tiltaket. Det er imidlertid ikke mulig å være selvbygger for tomannsbolig og rekkehus.

Det vises ellers til egen veiledning om søknadsplikt for tilbygg og fasadeendring.

Kommunen anbefaler at du benytter direktoratet for Byggkvalitet sin veiviser for å få klarhet i eventuell søknadsplikt for planlagt bruksendring av rom i bolig.

Ved søknadspliktig bruksendring av en bygning må det redegjøres spesielt for endringens virkning for aktuelle forhold som trafikkforhold, parkering, antall arbeidsplasser, miljø- og nabokonsekvenser, nye installasjoner m.v.

Søknad om bruksendring vedlegges ajourførte, målriktige tegninger som viser dagens situasjon - før byggverkets bruk endres.

Dersom det ikke skal foretas ombygging har ansvarlig prosjekterende ansvar for at lokalene er tilfredsstillende i forhold til den nye bruken, jamfør aktuelle krav i teknisk forskrift.

Montering av skilt er et søknadspliktig tiltak som må forestås av ansvarlig foretak, jamfør plan- og bygningsloven §§ 20-1 til 20-3. Det er imidlertid gjort unntak for søknadsplikt for skilt- og reklameinnretninger på inntil 3,0 m² som monteres flatt på vegg, jamfør byggesaksforskriften § 4-1 bokstav e) nr. 4.

Dokumentasjonskrav ved søknad om skilt:

• Kart som viser plassering av skiltet
• Illustrasjon, ved fasadetegning eller fotomontasje, som viser skiltets plassering og utforming på fasaden. Illustrasjonen skal vise hele fasaden.
• Eksisterende tegninger av fasaden eller foto. Dokumentasjonen skal vise hele fasaden.
• Illustrasjon som viser natteffekt ved belysning av skilt.
• Detaljbeskrivelse av skiltet (høyde, bredde, tykkelse, belysning, materialer, farger, etc…).
• Evt. skriftlig redegjørelse.

Definisjoner

Ildsted omfatter bl.a, ovner for vedfyring eller annet fast brensel, peis, peisinnsats, parafinbrenner hvor dagtank er montert i samme branncelle, kombinerte ved- og parafinbrennere, åpent ildsted eller peisovn for lokal oppvarming. Også murte ildsteder omfattes.

Skorstein/pipe er den vertikale delen av røykkanalen.

Om søknadsplikt

Ildsted
Det er søknadsplikt for installasjon av ildsted i nybygg – da som en del av byggesøknaden til bygningsmyndigheten.

Installering av nytt ildsted i eksisterende bygg, nødvendig vedlikehold reparasjon og reinstallering av ildsted er imidlertid fritatt fra søknadsplikt. Dette inkluderer arbeid som oppføring av brannmur, frilufttilførsel, fundamentering av peis og lignende. Du må likevel sende en underretning til kommunen om installasjonen dersom det ikke var ildsted i bygningen fra før, se egen artikkel om tilsyn med ildsteder. Det er tiltakshaver som er ansvarlig for å se til at ildstedet er i samsvar med regelverket.

Pipe/skorstein
Installasjon av pipe/skorstein er et søknadspliktig tiltak som må forestås av ansvarlig foretak. Det er likevel ikke krav om ansvarsrett for tiltaket dersom pipen skal installeres i et tilbygg som ellers kan forestås av tiltakshaver, jamfør byggesaksforskriften § 3-1 bokstav a).