Bjerkreim kommune

Viktig informasjon om koronaviruset

Ferdigattest/brukstillatelse for byggverk

Ferdigattest/brukstillatelse for byggverk

Alle søknadspliktige bygge- og rivetiltak skal avsluttes med ferdigattest.

Det viser seg at ferdigattest mangler for en del byggetiltak som er oppført. Mange møter denne problemstillingen når hus skal selges/kjøpes. Utfordringen er å få ferdigattest i ettertid til tiltak som er oppført/bygget for lang tid tilbake, og hvor de ansvarlige har forlatt byggesaken uten å be om slik attest.

I trekkspillmenyen under er det gitt veiledning om hvordan en kan skaffe ferdigattest i gamle saker.

Ferdigattest

Hva er ferdigattest?

Ferdigattest er et dokument fra bygningsmyndighetene om at et byggearbeid er ferdig. Attesten gis på grunnlag av dokumentasjon fra de ansvarlige for byggeprosjektet om at byggverket er prosjektert og utført i samsvar med lov, forskrift og vedtak.

Ferdigattesten er ofte et viktig dokument overfor forsikringsselskap og bank når byggelånet skal konverteres og forsikringer skal tegnes, da det skal bekrefte at byggverket står ferdig uten feil eller mangler. Attesten gir ingen absolutt garanti for at bygget ikke har feil og mangler. Når ferdigattest utstedes lang tid etter ferdigstillelse så vil verdien av attesten, som bekreftelse på at bygget har de riktige kvaliteter, naturlig nok være svekket. Eventuelle byggefeil og mangler må i utgangspunktet tas opp med utbygger/ de som har hatt aktuelle ansvarsretter der feilen er oppstått.

Bygning oppført før 1951 skal ikke ha ferdigattest

Kravet om søknadsplikt trådte i kraft i 1951. Byggverk vil derfor kunne være lovlig oppført uten byggetillatelse. Det kan ikke, og skal ikke, utstedes ferdigattest for slike bygg. Ferdigattest utstedes kun for bygg hvor det har vært søkt, og kommunen har gitt tillatelse. Sjekk først om huset/bygget er så gammelt at det ikke har vært krav om byggetillatelse eller ferdigattest.

Tidligere meldingssaker

For tillatelser gitt i medhold av tidligere meldingsordning, altså mindre tiltak uten ansvarsrett, har ikke loven krav om ferdigattest. Slik attest skal heller ikke utstedes nå. Dette gjelder tillatelser til mindre tiltak på boligeiendom som mindre tilbygg og garasjer mv. (pbl. 1985 § 86a) i perioden før 01.07.2010.

Noen meldinger ble omgjort til søknad dersom det eksempelvis forelå naboprotester, tiltaket var i strid med regler eller det var en komplisert sak). Det kreves ikke ferdigattest i disse sakene, med mindre det fremgår av tillatelsen at ferdigattest kreves. Dersom ferdigattest kreves og ikke er gitt, må det søkes om ferdigattest. Ferdigattest kan bli gitt på grunnlag av tiltakshaver/eiers bekreftelse om at tiltaket er bygget som godkjent og en visuell kontroll av ytre fasader (via databilder, fotografier, tegninger mv).

Bygg godkjent før 1997

Frem til 01.01.1998 (da det ble innført nytt ansvarssystemet med egenkontroll) hadde kommunen plikt/ rett til å føre løpende kontroll med byggeaktiviteten. I perioden 1986 – 1997 foretok kommunen kun stikkontroller og sluttkontroll.

  • Når det er gitt midlertidig brukstillatelse
    Dersom det ved midlertidig brukstillatelse gjenstår bagatellmessige mangler/mindre vilkår om utbedring, kan tiltakshaver/eier erklære at manglene/vilkårene er utbedret/oppfylt. Ferdigattest kan da bli gitt på grunnlag av tiltakshaver/eiers bekreftelse om at tiltaket er bygget som godkjent og en visuell kontroll av ytre fasader (via databilder, fotografier, tegninger, befaring mv).

    Dersom tiltaket er større eller manglene/vilkårene i midlertidig brukstillatelse er av et større omfang, må bygningseieren fremlegge en bekreftelse fra byggteknisk fagkyndig (fortrinnsvis med sentral godkjenning for kontroll av utførelse for samme type byggeprosjekt i dag). Den fagkyndige trenger ikke ansvarsrett i saken. Den byggtekniske fagkyndige må klargjøre at manglene/vilkårene ble fulgt opp da tiltaket ble bygget, eller at forholdene er rettet nå. Vesentlige endringer ut over hva det er gitt tillatelse til må omsøkes, men kan skilles ut som en egen sak. Ferdigattest kan da utstedes med presisering av at den er gitt på bakgrunn av gitte opplysninger fra bygningseieren og den byggtekniske fagkyndige han/hun har engasjert.
     
  • Når en har fått approbasjon/rammetillatelse og byggetillatelseskort/igangsettingstillatelse
    Ta kontakt med kommunen for å få avklart hva som ligger i byggesaksmappen av dokumentasjon for foretatt kontroll.

    1. Dersom kommunen kan se at det er foretatt kontroll underveis i byggeprosessen, kan ferdigattest bli gitt på grunnlag av tiltakshaver/eiers bekreftelse om at tiltaket er bygget som godkjent og en visuell kontroll av ytre fasader (via databilder, fotografier, tegninger mv) som bekrefter dette. I ferdigattesten klargjøres at det kun er foretatt visuell kontroll.Dersom kommunen kan se at det er foretatt kontroll underveis i byggeprosessen, kan ferdigattest bli gitt på grunnlag av tiltakshaver/eiers bekreftelse om at tiltaket er bygget som godkjent og en visuell kontroll av ytre fasader (via databilder, fotografier, tegninger mv) som bekrefter dette. I ferdigattesten klargjøres at det kun er foretatt visuell kontroll.

    2. Dersom kontrolldokumentasjon ikke finnes, kan kommunen likevel for mindre tiltak (som ligger nært opp til tiltak som kan omsøkes etter pbl § 20-2, tidligere § 86 a), vurdere om det kan gis ferdigattest på bakgrunn av tiltakshavers /eiers erklæring om at tiltaket er bygget som godkjent og visuell kontroll (som over).

    3. For større tiltak der kontroll i byggeperioden ikke kan dokumenteres, må det foretas ny kontroll av byggteknisk fagkyndig (fortrinnsvis med sentral godkjenning for kontroll av utførelse for samme type byggeprosjekt i dag). Den fagkyndige trenger ikke ansvarsrett i saken. Bekreftelsen må klargjøre at bygget er oppført som godkjent og at vilkår i tillatelsen er fulgt opp. Feil som avdekkes, må rettes opp (med mindre de er bagatellmessige) før ferdigattest kan gis. Vesentlige endringer må omsøkes, men kan skilles ut som egen sak. Ferdigattest kan utstedes med presisering av at den er gitt på bakgrunn av gitte opplysninger fra den byggteknisk fagkyndige.
     
  • Når en kun har fått approbasjon/rammetillatelse og det ikke er gitt igangsettingstillatelse
    En byggetillatelse bortfaller automatisk dersom det ikke er gitt igangsettingstillatelse (etter 3 år). Hvis det likevel er bygget, anses det å være bygget ulovlig uten byggetillatelseskort. I slike tilfeller må det søkes om ny tillatelse etter dagens regler. Det kan vurderes om tiltakshaver selv kan være ansvarlig for mindre tiltak (jf pbl § 20-2). Kommunen kan også vurdere om tekniske krav kan tillempes i henhold til pbl. § 31-2 siste ledd.

    Hvis tiltaket er et mindre tiltak som tiltakshaver selv vil kunne søke om etter dagens regler (jf pbl. § 20-2), kan ferdigattest bli gitt på grunnlag av tiltakshaver/eiers bekreftelse om at tiltaket er bygget som godkjent og en visuell kontroll av ytre fasader (via databilder, fotografier, tegninger mv).
Bygg godkjent etter 1997

Dette gjelder byggesøknader fremmet i perioden 01.01.1998 - 01.07.2010.

  • Det er gitt midlertidig brukstillatelse
    Ansvarlig søker må sende anmodning om ferdigattest med nødvendige vedlegg (kontrollerklæringer mv) før ferdigattest kan gis.
     
  • Det er gitt rammetillatelse og igangsettingstillatelse
    Bygget skal ikke være tatt i bruk uten at det er søkt om og gitt midlertidig brukstillatelse.
    For å få ferdigattest må ansvarlig søker sende inn manglende dokumentasjon (kontrollerklæringer, sluttrapport for avfallshåndtering, dokumentasjon for at vilkår i tillatelsen er oppfylt).
     
  • Det er bare gitt rammetillatelse
    Dersom rammetillatelsen er bortfallt (etter 3 år), må det søkes på nytt etter dagens regelverk. Eksisterende tegningsgrunnlag kan legges til grunn, forutsatt at det ikke er skjedd endringer ved tiltaket eller i området.
     
  • Ved konkurs
    Dersom ett eller flere foretak har gått konkurs, må det fremmes søknad om ansvarsretter for nye foretak som skal ta over. Grensesnitt mellom tidligere og nytt foretak må beskrives, slik at det klart fremgår hvor det nye foretaket overtar ansvar.
Tiltak oppført uten tillatelse

Store og små tiltak som ikke er omsøkt og som er oppført uten tillatelse, er ulovlige. Det gis ikke ferdigattest for ulovlig oppførte bygg.

Dersom en bygning er oppført uten nødvendig byggetillatelse, er det mulig å reparere feilen ved å innhente tillatelse i ettertid - etter reglene i dagens plan- og bygningslov. Deretter kan det søkes om ferdigattest for bygningen. Dersom det ikke søkes eller tiltaket ikke kan godkjennes, så må det rives. Kommunen kan gi pålegg om riving (ulovlighetsoppfølgning).

 

Meldingsordning for mindre tiltak opphørte med ny plan- og bygningslov (2008), som ble iverksatt 01.07.2010. Foruten mindre byggetiltak som er unntatt krav om byggesaksbehandling, kreves det nå søknad om tiltaket. Det er åpnet for at tiltakshaver selv kan være ansvarlig for noen mindre tiltak.

For alle tillatelser er det i dag krav om ferdigattest i plan- og bygningsloven § 21-10 og byggesaksforskriften (SAK) kapittel 8. For tilbygg på inntil 15 m² og for frittliggende bygninger mellom 15 - 50 m² som er unntatt søknadsplikt, er det krav om å sende en melding til kommunen om tiltaket etter at det er gjennomført.

Ellen Staveland
Ingeniør
E-post
Telefon 51 20 11 71